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2019-08-06

居外专栏|香港下半年楼市展望

  差饷物业估价署刚公佈 5 月份私人物业楼价指数创下历史新高,报 396.8 。其实香港楼价踏入 2019 年已经连升 5 个月,累计升幅达 10.4%,完全收复 2018 年下半年的调整!

  香港楼价的升跌跟中美贸易冲突的情况息息相关。年初特朗普一直表示协议进展良好,令市场一片乐观,升个不停。但当特朗普在 5 月突然变脸,中美谈判停止,令香港物业的交投在 6 月开始大幅减少,楼价的升势也停止了。相信 6 月份差估署的数字会反映出来。再加上香港在 6 月以来发生的大型群众集会,令香港物业的交投进一步放缓。虽然如此,楼价并没有出现大幅下跌的情况!

  展望下半年,中美贸易谈判仍会主导市场情绪。在刚刚过去的 G20 会议,特朗普又再次跟中国最高元首会面,而且宣布重开谈判,并恢复批准美国公司向华为供货,中国亦恢复购买美国农产品。特朗普似乎面对颇大压力,比中方更需要一份中美协议,以增加大选连任的胜算,也急于化解农民因失去中国订单而带来的压力,然而特朗普今日再度宣布增加关税为楼市平添压力。笔者一向估计中美两国在美国大选前仍然继续打打停停,为楼市添不明确因素。楼市大升的机会很低!

  不过长远一点看,时事为楼市带来正反双面的新因素,令楼市有不同的发展方向。对楼价的正面因素是政府处于弱势,已经不会提出任何具争议的法案。首当其冲是“明日大屿”的硏究拨款被延后、公私营合作发展计划也暂停。在可见的将来,土地的供应更形短缺,土地供求不平衡的情况更严重。

  对楼价负面的因素是今次政治事件,短期难以解决和解,将会长期困扰香港。香港的移民风气会否再度兴起?也是一个值得大家留意的趋势!

  最后,随着中美贸易冲突带来的风险,美联储在下半年会停止收水之馀,还会有很大机会再度降息放水。港息未必随美息而降低,但起码加息的机会会大减,全球的低息环境会继续。所以笔者估计 2019 年下半年的楼价只会窄幅上落,变化不会很大。

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